力流动。如果你25岁就买房了,而且还是福利性的,不能卖,那你还会流动吗?所以,西方的市场经济带来了高度的劳动力的自由流动。第二,带来创业冲动。假如现在政府直接给员工一套保障房,员工就可以不在乎他的老板了,他上班就可以梗着脖子,那这个老板就难做了。因为有压力,要买房,要还房贷,所以年轻人才会努力工作、努力奋斗。
现在,25~35岁的年轻人买不起房,嚷嚷几声,政府就把这事当成大事来管。舆论和媒体的判断是道德判断,而且很多媒体记者都处在这个年龄段,所以他们对这个问题比较敏感。如果舆论和媒体的反应比较大,政府实行的政策就会比较狠。
从另一个方面来讲,这个问题又是一个市场问题。前面我讲到,在GDP低于8000美元时,住宅市场是一个高度成长的市场。从这个角度来说,只要还坚持市场化改革,只要需求还在,即使你再调控,房价也是压不住的。
综合起来看,要解决这个问题,有两个办法。第一,采取分规制。什么是分规?男人用男人的药方,女人用女人的药方,妇科和男科不能用一个大夫,用一样的药,一定是分开的。对房地产来说,就是保障的归保障,市场的归市场,也就是我们说的新加坡模式。70%~80%纳入保障系统,虽然有一部分市场功能,但基本上是保障;剩下的20%~30%完全市场化,政府就别管了,涨或跌都是自己的事。但这个问题要解决好才行,不能让市场来背保障的问题,让保障来埋怨市场的问题。
第二,理顺中央和地方政府的财税关系。房价高只是脸上的青春痘,根本的问题是内分泌问题,也就是中央和地方的财税关系问题。如果要让地方政府去承担保障房的大量的财务安排,那中央就要为地方政府解决好税收财政,否则像现在这样,大量的税收都收到了中央,地方没钱,就只能靠卖地来支持城市化,所以对保障的事不积极。
那么,房地产企业应该怎样应对行业的周期性变化呢?我认为,要用创新和变革来应对。拿万通来说,在商品住宅方面,我们要大力推动产品的细分和创新。所谓产品细分,就是我们不光要做第一居所,还要做度假产品、投资产品、养老产品,包括中国人在海外置业的产品。另外,在商用不动产方面,我们要以营运为核心,推动“导演加制片人”的美国模式,提前布局,争取在这方面有较大的发展。
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