返回第12章 突破极限(下)(1)(第2/4页)  行在宽处首页

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次就要收一次钱,而西方就很少有这种事。因为我们采用的是传统方法,叫作湿法施工,什么东西都是现场做;而工厂化生产是干法施工,大部分组件都在工厂里做好了,到现场一装就完事了,而且是精装修,不是毛坯房。

    直到现在,“厂长加资本家”的模式在西方仍然是做住宅的主流模式,而“地主加工头”的模式基本上已经不存在了。我认为,“厂长加资本家”的模式在中国应该还能走很长的路,万科现在就是按照这种模式在走。万科之所以一直在提住宅产业化的概念,就是因为企业的规模大了以后,不采用产业化的方式就没法儿做。万科现在做到了什么水平?万科现在建住宅比我们用传统方法快三个月,也就是说,住宅产业化能省三个月的时间,而成本只多一两百块钱,个别产品的成本可能会更多一些,但这样的规模化生产提高了产品的品质。

    GDP超过一万美元以后,商用不动产就开始发展。商用不动产的模式是以营运为核心的模式,不是以制造为核心,开发也好,工厂化生产也好,都是以制造为核心。什么是以营运为核心?举个例子,有一个地方,大家早晚都要去,但这个单不是我们自己埋,这个地方就是八宝山告别厅。八宝山告别厅是北京乃至全国不动产营运回报最高的地方,哭一场45分钟,就要收你1800块钱,一天十场,一年就是约700万元的租金收入。300平方米的地方,一张铁床,一个标准花圈,两个挽联,因为我们自己不埋单,所以不知道这个地方要花多少钱。这就是营运,这个地方你拿来干这件事,回报这么高,但如果你拿来做写字楼,可能就没有这么高的回报了。如果你把写字楼拿来种西红柿,日本就有这样的植物工厂,叫作垂直工厂,这又是一种商业模式。也就是说,你的物业放在不同的业态里,经营的现金流是不一样的。同样道理,拿开餐馆来说,是谭鱼头还是俏江南,租金是不一样的。所以,商用不动产是以营运为核心来创造价值。万通在CBD有服务公寓和写字楼出租,那么,怎么估算它的价值呢?这和制造能力没关系,要按照租金回报来估值。比如,你的公司有100万平方米的商用不动产,假定其租金回报率是1%,我只有10万平方米的商用不动产,但我的租金回报率是15%,那我这10万平方米的估值就比你那100万平方米还高。

    在明白了这些以后,我们万通在商业模式上提前做了安排。所以,我们的商用不动产-写字楼和服务公寓出租的租金回报在北京是名列前茅的,特别是服务公寓,在北京排第一。甲级写字楼如果不算国际甲级,我们也排第一,如果算国际甲级,我们排第二。只有懂得商业模式的变革,你才有可能赢得未来,这是一种非常重要的能力。所以,或许万通中心的面积并不大,但估值不会低。

    当GDP到了2.5万~3万美元的时候,商业模式又发生了变化,变成了资产管理。房地产就是以资产管理为核心的。现在纽约的很多大型地产机构分化成两种模式,一部分传统的开发商演化成“导演加制片人”模式,另外一部分变成金融投资者。

    “导演加制片人”的模式

    所谓“导演加制片人”,其实很简单。目前中国有几百个电影导演,有的是靠潜规则在做,有的是靠本事做,不管怎么样,挣钱的导演就那么三五个人。大家知道,张艺谋自己是不出钱的,钱不是他的,片子拍完了版权也不是他的,但在这个游戏里,谁也离不开他,他的回报是最高的。他挣的是三种钱:一是权益金,也就是说他有干股,或者他出一点点钱,叫权益金;二是制片费,也就是所谓的项目管理费;三是票房分账。在美国,大型地产公司都变成了这种模式。

    在做中国中心这个项目时,我们请美国的中介给我们推荐合作伙伴。人家推荐得很清楚,有三类合作伙伴我们可以选择。

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