任志强认为，“这样的房屋成本，加上利润，销售时房价一般就得在8000元/平方米左右。但房价并不是简单由成本决定的，而是由市场需求决定的。但很显然，8000元/平方米将是一个不低的价格。”

    潘石屹也曾向媒体透露，如果他拿到这块地，可能会考虑两种cāo作策略，而这两种策略将带来不同的房价。

    第一种：大众化住宅。地上建筑面积115万平方米的土地价格应该是315889亿元÷115万平方米=2746元/平方米。根据现代城的经验，这个地区的大市政配套费应在500元/平方米。根据现行的分摊办法，建100平方米的房子，可销售面积为93平方米，也就是说，房子的可销售率为93%，那么，这块土地每平方米的土地成本为：土地成本=（2746元/平方米+500元/平方米）÷93%=3490元/平方米；按现代城的运作经验，包括管理成本、营销成本、小市政费用、设备、建安成本等在内的费用，标准稍微低一点，塔楼的建安费用一般为2500元/平方米。

    这样，假设最后销售的房价为7500元/平方米，那么：营业税一般为销售额的5%，即7500元/平方米×5%=375元/平方米；所得税按惯常的算法为假设的营业额的20%再乘以33%=7500元/平方米×20%×33%=495元/平方米；土地增值税按营业额的2%jiāo=7500元/平方米×2%=150元/平方米；这样，房价的成本价=3490元/平方米+2500元/平方米+375元/平方米+495元/平方米+150元/平方米=7010元/平方米；7010元/平方米的成本价与假定的销售价格7500元/平方米差490元/平方米，也就是说，如果最后房子卖到7500元/平方米，那开发商就能每平方米净挣490元，净利润率=490元/平方米÷7500元/平方米=65%。

    第二种：高档住宅。按现代城的运作经验，如果在这里建高档住宅，每平方米的建安成本再增加700元就差不多，即建安费用为3200元/平方米。这样，假设最后销售价格在8500元/平方米，那么，营业税一般为销售额的5%，即8500元/平方米×5%=425元/平方米；所得税按惯常的算法为假设的营业额的20%再乘以33%=8500元/平方米×20%×33%=561元/平方米；土地增值税按营业额的2%jiāo=8500元/平方米×2%=170元/平方米。这样，房价的成本价=3490元/平方米+3200元/平方米+425元/平方米+561元/平方米+170元/平方米=7846元/平方米；7846元/平方米的成本价与假定的销售价格8500元/平方米差约650元/平方米，也就是说，如果最后房子卖到8500元/平方米，那开发商就能每平方米净挣约650元，净利润率=650元/平方米÷8500元/平方米=76%

    一个文人的地产江湖 第三部分 来势汹汹的“华南虎”（4）

    同时，潘石屹明确，“第一种价格只能是毛坯房，第二种售价能做到厨卫精装修。潘石屹把所得税和土地增值税计算在房价中的算法值得质疑，有一种意见认为这两项成本不应该加在房价当中，而应由开发商承担。

    算的人还很多，各有各的方法，但多数都是认为这块地成本高不好做。这个富力怎么就那么有胆呢？

    其实当时在北京名不见经传的富力，在广州已经算是出类拔萃了。

    20世纪90年代初，富力开始正式涉足房地产开发业。良好的销售及收益让富力的两个老板看到了未来的发展方向。随后的1995年完成了富力新居项目，其热烈的市场反应更坚定了公司今后的发展方

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